מדוע שוק המשכנתאות שבור

לקיחת משכנתא היא כנראה אחת הפעולות הפננסיות הגדולות ביותר אשר תבצעו במהלך חייכם. אתם בעצם רוכשים מוצר, אשראי לרכישת בית ומשלמים עבורו תשלום בתצורה של ריבית. מדובר על סכום גדול מאוד, כנראה יותר גדול מסכום שתשלמו עבור רכישת רכב.  אך דווקא בבואכם לרכוש את המשכנתא אתם נתקלים בשוק בעייתי, שוק לא משוכלל. בואו נבין לרגע מהו שוק משוכלל ומדוע שוק המשכנתאות איננו כזה.

בשוק משוכלל קיימות ארבע הנחות מרכזיות:

1. הנחת האטומיות - בשוק יש כמות גדולה של יצרנים וצרכנים כאשר כל אחד מהם אינו מספיק גדול כדי להשפיע על המחירים בשוק. לדוגמא, אם מוסך אחד בארץ מעלה את מחיר החלפת מצבר, לא כל המוסכים בארץ מעלים את המחיר בעקבותיו.
   בשוק במשכנתאות הישראלי ישנה כמות קטנה של בנקים אשר מציעים משכנתאות וכל שינוי אצל אחד מהבנקים הגדולים גורר את כל המתחרים.

2. הנחת ההומוגניות - כל המוצרים בשוק זהים וחלופיים זה לזה.
   בשוק המשכנתאות המוצרים אינם זהים, זהו מוצר תפור ללקוח. כל משכנתא ניתנת במסלולי ריבית שונים (ריבית משתנה, ריבית קבועה צמודה למדד וקבועה לא צמודה למדד…) כאשר התמהילים משתנים וסכום כל מסלול שונה ותקופת ההחזר שונה. לא ניתן להשוות בין משכנתא אחת לשנייה.

3. ההנחה שבשוק יש מידע מושלם בידי כל הפרטים - לכל השחקנים יש מידע מלא על הפעולות של השחקנים האחרים, ועל מחירי המוצרים.
   בשוק המשכנתאות המידע אינו חופשי, אף בנק לא מפרסם נתונים מפורטים על המשכנתאות שהוא מוכר. בנק אחד לא יודע מה הבנק האחר מוכר וגם הצרכנים אינם יכולים להשיג את כל מידע.

4. הנחת היעדר חסמי כניסה - יצרנים חדשים יכולים להיכנס ולצאת מהשוק מתי שירצו.
   שוק המשכנתאות הוא שוק עם רגולציה משמעותית. בפועל כמות הגופים אשר מוכרים משכנתאות בארץ הינו קבוע.

העובדה ששוק המשכנתאות בארץ שוק שאינו משוכלל פוגע משמעותית בצרכנים. אין תחרות פתוחה ופומבית על מחיר המוצר - הריבית.

מה ניתן לעשות בכדי לשפר את הכוח של הצרכנים רוכשי הדירות? קראו את המאמר המתאר את מטרת המשכנתומטר.